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同學Simon 兄之分享

很多人都想達到財務自由,但怎樣為之達到財務自由呢?簡單來說,就是被動收入大過生活開支。被動收入可以有很多種,一般比較普遍的是物業帶來的租金收入,透過股票收取股息或透過債券收取債息。當然還有很多其他選擇,但最常見應該是這幾種,這篇文先談談租金收入。

一般來說,作為一個投資者,考慮決定會否買入一間物業收租時,一定會計算租金回報率,你可能會問: 租金回報率有什麼好討論?不就是這計法嗎:

(月租x12 – 全年的差餉&地租&管理費)/樓價

這是很多人的計法,但其實有幾點要注意:

1. 其實除了樓價外,應該把其他雜費包括厘印費、經紀佣金、律師費都加在一起,因為這些都是成本呀!至於裝修費應不應該也一併算進去就見人見智,因為理論上裝修費是可以令物業的價值提升,並不是額外成本。

2. 稅務問題:由於BSD的關係,現時買住宅一定不會用公司名義去買,而以個人名義持有的話,租金便需要交物業稅。假如是持有工商物業,可以公司名義持有,減低稅費,而在香港,股息和債息收入更是不用交稅的。因此,從稅務角度,持有住宅收租是較為吃虧。

3. 當一間物業持有一段時間後,計算租金回報時,應以物業的市值價格計算,而不是以買入價計算。筆者發現很多時傳媒經常以買入價計算,其實是十分錯!因為如果把一件物業套現,收回的資金是市價(並非買入價),以買入價來計算租金回報率,大部分情況下完全是高估回報率了。

當投資者最終買入物業,成功找到租客收租後,當租約完結時,租客有機會不再續租,那業主便需要找新的租客,這時,其實又會牽涉了一些成本:

1. 物業丟空期:當舊租客離開,最理想的情況當然是立即有新租客承租,但現實當然很多時不會這麼理想,當未有新租客承接時,物業便會丟空,丟空多久便等於租金損失多少,當然每類物業是否容易找到租客的程度都不同,投資者需要自己懂得去衡量。

2. 翻新費用:當舊租客搬走後,物業可能枆損(當然視乎舊租客的質素),而業主可能要花一筆費用翻新,才較易找到新租客,一般來說,愈高檔的物業,租客要求愈高,這很合理。

3. 經紀佣金:要找新租客,便要透過經紀,一般都要付半個月的租金作為佣金。

4. 免租期:一般租約都會提供大約一星期至兩星期的免租期給新租客。

因此,當各位業主想趁租約完結調整租金時,不妨預計一下以上的費用,有時趕走舊租客可能得不償失,因為只耍你能留到舊客,便可省下以上四類費用。

其實這篇文章並非不建議投資者買住宅收租,租金收入比起其他被動收入,也有其優點,而且決定持有什麼資產時,回報率也不應是唯一的考慮因素,每人都必需找到適合自己的資產配置。有機會的話,再和大家討論其他被動收入。


Simon


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