• 業Sir

跟本唔知自己買左乜野?

好多香港人國內置業,跟本唔知自己買左乜野,買住宅變左買酒店房,其實呢D只係冰山一角,亦有D係買完件野,原來20年後發展商係會收番,你又見過未,多不勝數,唔識就去投資,輸錢便是常識吧!!

https://nextplus.nextmedia.com/news/latest/20180717/604608 林鄭這邊廂歡迎新移民來港,另一邊廂又力谷港人到大灣區發展,但是大灣區業主真的做得過?深圳樓價快直逼香港,惟預計2024年開通的深中通道,令從深圳往來中山的交通時間縮短至約30分鐘一程,帶挈中山樓價,故吸引香港人到中山睇樓,到底中山有何荀盤?記者以買家身份聯絡中山經紀,表示想買中山樓自住或投資,與經紀相約周末前往參觀了三個鄰近深中通道、受港人歡迎的市中心項目。

經紀帶記者所睇的第一個樓盤並非住宅單位,而是酒店房間。首富李嘉誠早年拆售酒店雍澄軒房間當住宅,想不到有內地發展商複製誠哥的生財之道,在中山散賣「酒店式公寓」,但比誠哥更好服務,就是與買家綁定租約,以有租齊齊賺作招徠。

經紀指,鑑於不少港人在內地置業主要為投資而非自住,又不想打理租務,故該項目著重租值回報並設託管服務。酒店房由酒店集團統一經營10年,與業主對分租金收入,業主首年獲樓價的5%作租金回報,第二、三、四年則分別為6%、7%、8%,第五至十年則為利潤分成,酒店會在所收取的租金中抽兩成作營運成本,餘下的歸業主。例如,酒店房租約300元( 下列均以人民幣計) 一晚,假設每月有24天入住,業主每月可收4,608元租金。另外因為有100元3個鐘的時租房,經紀強調酒店每日入住率最高可達200%,業主隨時可獲比預期更佳的回報。值得注意的是,第五年開始計算的入住率並非保證的,而是視乎實際而計算,故經紀報稱的租金回報率之高,真的是「信不信由你」。

那麼入場費是多少?樓價按房間方位而定,例如一間31.98平方(約344呎) 大小的靠窗酒店房間,售63.2萬元,當場買即可從樓價中扣減首兩年租值,即只需付56.2萬元。業主另須付10萬元管理費,作為十年內清潔、裝修及保養費用。買完樓自己卻住不到,感覺好失落?原來業主每年可獲15天酒店住宿劵,若自己名下的房間已有租客,則會安排其他房間。

該酒店房項目租值看似吸引,但亦有港人提出隱憂,若酒店集團「玩野」,託管期後硬是不將你的房間出租,不就沒回報可言嗎?他問道:「唔俾租金你,你夠唔夠膽上去找佢晦氣呢?」

這個項目由酒店集團「維也納酒店」經營,該集團官網顯示在國內200個城市共有逾1800間興建中及營運中的分店。不過,即使有大集團撐腰,亦未必一帆風順。就如長實於2013年出售葵涌「雍澄軒」,建築面積平均呎價約五千元,遠低於當年一手樓盤萬元呎價,吸引大批買家;不過這個全港拆售酒店房的首例以失敗告終,因為被證監會裁定拆售酒店構成集體投資計劃,乃違規銷售,結果長實惟有取消交易兼向買家退訂。