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Simon 兄文 自住 vs 投資物業揀樓大不同

上一篇文和大家分享了一些有關物業投資要注意的事,發覺很多朋友都很有興趣,我覺得香港人總是有一種磚頭情意結,尤其經歷多次股災後,更覺得持有實物資產更安心。

筆者身邊大部分朋友,第一次置業都是買入自住樓,然後物業升值後,便開始"心思思"想買多一間作投資之用,這時問題便來了,因為買自住樓時,大部分人都是消費的心態,以符合自己及家人的喜好及需要為主,但當你買物業的目的是投資的話,所考慮的是原全不同的。而筆者多年觀察,這兩種誤解尤其普遍:

誤解一:舊樓不值錢,升值力低

一般人就是不明白,其實物業的價值由兩部分組成:地價和建築物的價值,而只有地價會升值,建築物的價值只會不斷貶值。這道理其實很簡單,每一幢建築物,當然剛落成時是最新最靚,隨著時間流逝,便會一直變舊,如果物業管理做得好的話,適當時候做些翻新,會減慢變舊的速度,但無論如何,翻新做得點好都好,舊樓永不能翻新到好似新樓咁吧!除非你把它整幢拆了再起過。

因此,真正令物業升值的,就只有靠地價的升值,是由於一個地方的發展,令位於那地段的物業不斷升值。在香港有很多這些例子,一些位於市區優質地段的舊樓,或一些知名的老牌屋苑,其實樓價是遠跑嬴很多新樓。

誤解二:XXX將來有地鐵喎!樓價一定升!

這也是很多入的誤解,地鐵慨念不是無用,但最大問題是當所有人都知道那裡將會有地鐵,可以說這因素已反映在樓價裡了。這其實也是好簡單的道理,試想像一下,如果你是業主,知道你的物業將來附近會有地鐵,你賣樓時會當沒有地鐵的價錢來賣嗎?肯定不會呀!業主一定會把有地鐵站這"願景"的因素反映在樓價內。

我很喜歡一位投資朋友的一句形容"有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場",他其實是形容股票市場,很多投資者藉著好消息,股價升便賺錢走人,但很多散戶卻在此時才追入。我覺得這情況形容樓市也適合,希望藉著地鐵快通車而獲利的投資者,就像" 漏夜趕科場"一樣。唔信你可以翻查一下近年通車的地鐵線,包括西港島線,觀塘線延線和南港島線,都是通車前已到了高位,通車後樓價反而跑輸大市的,因為所謂的"願景"已過分反映了,就像股票一樣,很多時公佈的業績好,但股價反而下跌,因為投資者藉好消息出貨。

還有一點要留意,自從地鐵和九廣鐵路合併後,便統稱港鐵,因此現在香港所謂的"鐵路沿線"其實範圍很大,但請記著,每條線的價值其實很不一樣,以筆者的睇法,香港多年來的商業區,仍是集中在銅鑼灣至中上環,和尖沙咀至太子這些區域,最多加上近年不斷擴大的CBD2東九龍,基本上愈近這些區,價值便愈高。

那其實揀物業投資,要考慮什麼呢?筆者的睇法是,物業投資主要追求兩樣野:資產升值和租金回報,而且必須懂得利用按揭達到槓桿效果,這是物業投資的一大優點,其他投資不是無槓桿,但相對來說物業按揭的門檻較低,大部分散戶都可參與。

筆者會形容租金回報是防守,搏資產升值就是進攻,因為租金是真正的現金流,只要有租金支撐,你供樓便無問題。投資者也不妨可以PE的角度來計算租金回報,例如一件5厘的物業等於20倍PE,一件4厘的物業等於25倍PE,如此類推。如果從投資股票的角度,你一定是睇好股票未來的盈利能力,才願意付較高的PE去買一隻股票。

那物業是不是也是這樣呢?筆者發現這情況幾有趣,某些海外地區的物業的確如此,例如租金回報的確可做到8-10厘 (未扣其他雜費前),但很多時樓價無乜升或升得很慢,因此從投資角度,如果只考慮租金回報,會錯失不少機會。而且如果你只投資物業只求租金回報的話,那我建議你倒不如買REIT,容易打理也容易套現,也能做到一定程度的槓桿。

至於香港的物業情況就比較特別,在各種辣招和不斷收緊按揭下,現在的港樓已無乜投資者參與,主要是用家在不斷高追,因此現在的港樓PE十分高,但高PE之餘,香港很多地區的物業也不覺特別有願景,有資產爆升的潛力,只是各種辣招也令到港樓無什麼泡沫,要大跌也不易。如果你仍是堅持要投資港樓的話,此刻我建議還是注重租金回報多一些,至少未來有什麼逆轉的情況下,你的防守力會強一些。



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