很多人都想達到財務自由，但怎樣為之達到財務自由呢？簡單來說，就是被動收入大過生活開支。被動收入可以有很多種，一般比較普遍的是物業帶來的租金收入，透過股票收取股息或透過債券收取債息。當然還有很多其他選擇，但最常見應該是這幾種，這篇文先談談租金收入。
一般來說，作為一個投資者，考慮決定會否買入一間物業收租時，一定會計算租金回報率，你可能會問: 租金回報率有什麼好討論？不就是這計法嗎:
(月租ｘ12 – 全年的差餉&地租&管理費)/樓價
這是很多人的計法，但其實有幾點要注意：
1. 其實除了樓價外，應該把其他雜費包括厘印費、經紀佣金、律師費都加在一起，因為這些都是成本呀！至於裝修費應不應該也一併算進去就見人見智，因為理論上裝修費是可以令物業的價值提升，並不是額外成本。
2. 稅務問題：由於BSD的關係，現時買住宅一定不會用公司名義去買，而以個人名義持有的話，租金便需要交物業稅。假如是持有工商物業，可以公司名義持有，減低稅費，而在香港，股息和債息收入更是不用交稅的。因此，從稅務角度，持有住宅收租是較為吃虧。
3. 當一間物業持有一段時間後，計算租金回報時，應以物業的市值價格計算，而不是以買入價計算。筆者發現很多時傳媒經常以買入價計算，其實是十分錯！因為如果把一件物業套現，收回的資金是市價（並非買入價），以買入價來計算租金回報率，大部分情況下完全是高估回報率了。
當投資者最終買入物業，成功找到租客收租後，當租約完結時，租客有機會不再續租，那業主便需要找新的租客，這時，其實又會牽涉了一些成本：
1. 物業丟空期：當舊租客離開，最理想的情況當然是立即有新租客承租，但現實當然很多時不會這麼理想，當未有新租客承接時，物業便會丟空，丟空多久便等於租金損失多少，當然每類物業是否容易找到租客的程度都不同，投資者需要自己懂得去衡量。
2. 翻新費用：當舊租客搬走後，物業可能枆損（當然視乎舊租客的質素），而業主可能要花一筆費用翻新，才較易找到新租客，一般來說，愈高檔的物業，租客要求愈高，這很合理。
3. 經紀佣金：要找新租客，便要透過經紀，一般都要付半個月的租金作為佣金。
4. 免租期：一般租約都會提供大約一星期至兩星期的免租期給新租客。
因此，當各位業主想趁租約完結調整租金時，不妨預計一下以上的費用，有時趕走舊租客可能得不償失，因為只耍你能留到舊客，便可省下以上四類費用。
其實這篇文章並非不建議投資者買住宅收租，租金收入比起其他被動收入，也有其優點，而且決定持有什麼資產時，回報率也不應是唯一的考慮因素，每人都必需找到適合自己的資產配置。有機會的話，再和大家討論其他被動收入。
Simon
